Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Оценка устранимого физического износа
б) Определение неустранимого физического износа. В первую очередь измеряется неустранимый физический износ короткоживущих элементов, который выражается формулой НФИк.ж = (ВСэл – SУФИэл) ∙ (ФВэл / ФЖэл), (9) где НФИк.ж – неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.; ВСэл – полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки, руб.; УФИэл – устранимый физический износ элемента, руб.; ФВэл – фактический возраст элемента, лет; ФЖэл – срок физической жизни элемента, лет. Далее определяют стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах по формуле НФИд.ж = (ВСзд – (SУФИзд + SОВСк.ж)) ∙ (ФВзд / ФЖзд), (10) где НФИд.ж – неустранимый физический износ долгоживущего элемента, руб.; ВСзд – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.; УФИзд – устранимый физический износ здания, руб.; ОВСк.ж – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.; ФВзд – фактический возраст здания, лет; ФЖзд – срок физической жизни здания, лет. 2-й этап – определение функционального износа
Функциональный износ складывается из устранимого и неустранимого функционального износа. а) Определение устранимого функционального износа. Устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных: – недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик; – потребностями в замене или модернизации элементов; – переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх-улучшений. Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации. Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина. Величина этого износа определяется следующим образом (тыс. руб.): Стоимость установки камина в существующем здании на дату оценки............................................................................... 12 Текущая восстановительная стоимость его установки при строительстве здания............................................................ 5 Потеря стоимости вследствие износа........................................ 7 б) Определение неустранимого функционального износа. Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных: – недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик; – переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх-улучшений. Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется по формуле НФИ = (Пчд / Ккз) – Су, (11) где НФИ – неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов, руб.; Пчд – потеря чистого дохода, руб.; Ккз – коэффициент капитализации для зданий; Су – стоимость устройства улучшений, руб. Неустранимый функциональный износ вследствие сверхулучшений оценивается по формуле НФуИс = ВСэл – ФИэл + (Д + Р), (12) где НФуИс – неустранимый функциональный износ вследствие сверх-улучшений, руб.; ВСэл – текущая восстановительная стоимость элемента, руб.; ФИэл – физический износ этого элемента, руб.; Д – доход, связанный с использованием сверхулучшений, руб.; Р – расход, связанный с использованием сверхулучшений, руб.
3-й этап – определение внешнего износа
Существует два подхода: капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия; сравнение продаж аналогичных объектов. Рассмотрим первый подход на нашем примере. Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 30 руб. в год за 1 м2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. На стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости, и коэффициент капитализации для здания составляет 12%. Предлагается следующее решение задачи: 1) определяется общая потеря чистой арендной платы: 30 руб./м2 ∙ 600 м2 = 18 тыс. руб.; 2) рассчитывается значение потерь чистого дохода, относящегося к зданию: 18 тыс. руб. ∙ 0,8 = 14,4 тыс. руб.; 3) устанавливается снижение стоимости здания, связанное с внешним износом: 14,4 тыс. руб. / 0,12 = 120 тыс. руб. Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, не подверженных неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора. Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа. 4-й этап – определение накопленного износа
Результаты проведенных расчетов накопленного износа представлены в табл. 17. Таблица 17
|